Bất động sản vùng ven tuy ngon nhưng khó nuốt.|2022

Trong những năm gần đây, việc đầu tư vào bất động sản vùng ven đã mang lại hiệu quả lớn cho nhiều nhà đầu tư. Nhờ bước đi “khôn ngoan” này, nhiều công ty đã thành công và tạo dựng được tên tuổi. Tuy nhiên, cũng có không ít công ty bị “ế” và phải trả giá đắt. Một trong những nguyên nhân chính nằm ở việc giải bài toán cung cầu chưa tốt. Vì vậy, phân khúc bất động sản này không dễ nuốt so với “miếng bánh ngon” .

Xu hướng bất khả kháng Bất động sản vùng ven

Đầu tư bất động sản ở vùng ngoại ô không phải là mới trên thị trường. Trước đó, đã có làn sóng đầu tư vào các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Tuy nhiên, sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản tại các thành phố này vào thời điểm đó không cao do TP. Thành phố Hồ Chí Minh luôn là tâm điểm. Hiện tại, nhiều chủ đầu tư đã quyết định chuyển ra các tỉnh, vùng ven để phát triển dự án
do vướng mắc về pháp lý tại TP.HCM gây khó khăn cho việc cấp phép dự án mới.

Bắt đầu từ năm 2019, khi thị trường TP.HCM đang thiếu nguồn cung và chững lại do vướng mắc về pháp lý, một số “ông lớn” đã ngay lập tức công bố kế hoạch kinh doanh nhắm vào bất động sản khu vực. Với các dự án lớn và đầy tham vọng.

Bất động sản vùng ven tuy ngon nhưng khó nuốt.|2022
Bất động sản vùng ven tuy ngon nhưng khó nuốt.|2022

Trong số các công ty, đáng chú ý là Tập đoàn Novaland. Năm ngoái, công ty này tuyên bố sẽ phát triển du lịch tại các tỉnh như Cam Ranh, Phan Thiết, Cần Thơ, Vũng Tàu, Đà Lạt và xa hơn, bên cạnh các dự án bất động sản trung và cao cấp. Đến nay, tập đoàn này đã ra mắt thương hiệu bất động sản nghỉ dưỡng NovaWorld với hai dự án tại Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu có diện tích 1.100 ha.

Tương tự, Thuduc House cũng đang mở rộng đầu tư vào các thị trường mới như Hà Nội, Quảng Ngãi, Bình Dương và Cần Thơ… Những người đứng đầu Thuduc House hy vọng rằng việc mở rộng quỹ đất sẽ đảm bảo nguồn cung cho đến năm 2025 và tạo ra doanh thu và lợi nhuận ổn định. Công ty cổ phần đầu tư
Nam Long cũng từng bước mở rộng thị trường ra phía Bắc, xây dựng các khu đô thị mới tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh. Trong đó, dự án tại Hải Phòng có quy mô 21 ha.Ngoài ra, tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Nam Long đã mua lại hai quỹ đất mới tại Đồng Nai để phát triển khu đô thị với quỹ đất mới hơn 200 ha.

Trong khi đó, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt thông báo đang nhắm đến quỹ đất hơn 400 ha trong năm nay. Thay vì tập trung vào các dự án BT và chương trình làm đẹp đô thị tại TP.HCM, công ty đã tập trung mở rộng đầu tư vào các tỉnh miền Trung như Quảng Ngãi, Đà Nẵng. Dự án Phát Đạt – Bàu Cá (Quảng Ngãi) và Nhơn Hội – Bình Định được triển khai đến nay đã mang lại kết quả xuất sắc cho công ty.

Các chuyên gia cho rằng, hiện tượng các công ty chuyển sang các tỉnh, thành khác để phát triển dự án là diễn biến bình thường của quy luật nước nhà. Chủ đầu tư sẽ đầu tư vào nơi có trang thiết bị bất động sản tốt, nhu cầu của khách hàng và năng lực bán hàng. Đầu tư vào tỉnh là cách để các công ty tồn tại và phát triển, nhất là trong bối cảnh thị trường TP.HCM đang gặp khó khăn về quỹ và nguồn cung đất.

Theo ông Nguyễn Anh Đào, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Viethome, có 3 lý do chính khiến các nhà đầu tư hướng về vùng ven.Thứ nhất, TP.HCM đang cạn kiệt quỹ bất động sản, giá cao buộc các nhà đầu tư phải tìm những khu vực mới có tiềm năng phát triển. Đồng thời với sự phát triển của ngành dịch vụ kéo theo thu nhập của người dân ngày càng được nâng cao, nhu cầu của người dân địa phương ngày càng cao.

Thứ hai, trong thời gian qua, TP.HCM gặp vướng mắc làm chậm việc cấp phép đầu tư cho các dự án mới, gây khó khăn cho các công ty và kéo dài thời gian thực hiện dự án. Các thủ tục ở các bang liên bang khác hiện nay nhanh hơn và thuận tiện hơn. Điều này đáng chú ý vì thời hạn pháp lý sẽ làm giảm chi phí vốn.

Thứ ba, xu hướng đô thị hóa là tất yếu.Với sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao khả năng kết nối, các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận đang tiến gần hơn rất nhiều đến TP.HCM.

Theo những người trong ngành, xu hướng ly tâm mở cửa thị trường mới đã diễn ra trong nhiều năm và dự kiến ​​sẽ không chậm lại vào năm 2021, đặc biệt là ở các điểm sáng như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hạ Long. (Phía bắc ); Phan Thiết (Bình Thuận), Tuy Hòa (Phú Yên), Quy Nhơn (Bình Định), Thanh Hóa (Miền Trung); Bình Dương, Long An, Đồng Nai (Miền Nam).

Trong tương lai, cơ sở hạ tầng được đầu tư tốt sẽ là động lực thúc đẩy phát triển đầu tư công nghiệp, đầu tư du lịch và đô thị hóa lớn hơn cho các thị xã Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An và Lâm Đồng.. Đây cũng là lý do khiến bất động sản khu vực vệ tinh hứa hẹn tăng sức hấp dẫn trong thời gian tới.

Hấp dẫn và rủi ro Bất động sản vùng ven

Hấp dẫn là vậy nhưng đầu tư vào bất động sản vùng ven luôn tiềm ẩn rủi ro và rủi ro, nhà đầu tư có thể thắng nhiều nhưng cũng có thể thất bại. Trên thực tế, một số công ty đầu tư bất động sản vùng ven đã bước đầu gặt hái được một số thành công và tạo dựng được thương hiệu, tên tuổi trên thị trường như Cát Tường Group, Trần Anh Group… Tuy nhiên, cũng không ít “ông lớn” thất bại. và bế tắc như Hoàng Quân, Sacomreal…

Trường hợp “đô thị ma” ở Đô thị mới (Bình Dương) hay khu đô thị vắng người ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) là những ví dụ điển hình.

Bất động sản vùng ven tuy ngon nhưng khó nuốt.|2022
Bất động sản vùng ven tuy ngon nhưng khó nuốt.|2022

 

“Rủi ro lớn nhất khi đầu tư vào bất động sản vùng ven là dự đoán sai sự cân bằng giữa cung và cầu. Điều này rất nguy hiểm, giống như khi quán mới mở ở một khu vực nào đó, ban đầu sẽ rất đông khách nhưng sau một thời gian lại có một số quán mở ra đồng loạt và chia cắt, lâu dần dẫn đến tình trạng đó. không có cửa hàng nào ở đó nữa. tao ra thu nhập. Nếu nhu cầu giảm mà nguồn cung vẫn tiếp tục tăng thì câu chuyện thất bại là điều có thể đoán trước được ”, một quan chức của hãng cho biết.

Về câu chuyện giải bài toán cung cầu hiện nay, có thể lấy thị trường bất động sản Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) làm ví dụ. Trong những năm gần đây, kể từ khi có thông tin hai thành phố này sẽ trở thành thành phố, giá nhà tại đây liên tục “nhảy vọt”, có nơi tăng 16 – 17 triệu đồng / m2 lên 35 – 40 triệu đồng. / m2.

Chính vì vậy, nhiều dự án nhà ở được chào bán trên thị trường với mức giá cao bất ngờ như The Emerald Golf View (Chủ đầu tư Lê Phong Land), Bình Dương Grand View (Phát Đạt Corp), 9X Next Gen (Hưng Thịnh Corp), Green square(TBS -Group), …

Theo đánh giá của các chuyên gia, năm 2017-2020 sẽ có một số khách hàng thắng lớn khi hàng về đây bán ra và khoảng 80-90% sẽ được hấp thụ. Tuy nhiên, từ năm 2021 sẽ có một số nhà đầu tư có thể sa lầy vào đây. Bởi những dấu hiệu của sự mất cân đối cung cầu ngày càng rõ ràng hơn bao giờ hết.

Do số lượng dự án và nhà ở đang tăng lên nhanh chóng, với hơn 100.000 căn nhà, trong khi dân số của các thành phố Thuận An và Dĩ An chỉ hơn 1 triệu người, nên tổng nguồn cung dư thừa là rất lớn. Rất có thể sẽ xuất hiện trong vài năm tới.

Thậm chí, không cần đợi đến năm sau, hiện một số dự án đang có dấu hiệu “lao đao” và có nguy cơ mắc kẹt rất lớn tại thị trường Bình Dương. Số lượng chào bán dự án rất lớn nhưng số lượng giao dịch thành công mà chủ đầu tư thực tế đạt được hiện nay lại rất khiêm tốn.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, trong ba quý đầu năm 2020, thị trường nhà ở tại Tp.HCM chỉ có 9.214 sản phẩm được chào bán và 8.900 căn hộ được thương lượng thành công, giảm 60% so với cùng kỳ. Trong khi đó, thị trường Bình Dương đón nhận hơn 8.200 căn nhà mới, tăng gần 150% so với cùng kỳ năm 2019. Đây là điều chưa từng có ở thị trường này.

Bất động sản vùng ven tuy ngon nhưng khó nuốt.|2022
Bất động sản vùng ven tuy ngon nhưng khó nuốt.|2022

 

Vậy còn bao lâu nữa mới có thể bán hết so với số lượng dự án và giao dịch thực tế đã công bố?

Trong khi đó, hầu hết các dự án nhà ở đang triển khai tại Dĩ An đều có tổng mức đầu tư lên đến hàng tỷ đồng, nguồn vốn này một phần lớn là chủ đầu tư vay ngân hàng. Do đó, nếu đánh giá thị trường và giải quyết vấn đề cung cầu không đúng dẫn đến việc bán không được hàng thì DN sẽ không có thu nhập, mất thanh khoản, chuyện “nằm sàn” là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Kết luận

Theo một công ty có kinh nghiệm đầu tư nhiều dự án ở vùng ven TP.HCM, để đầu tư thành công bất động sản vùng ven, chủ đầu tư phải tính toán cân đối giữa cung và cầu. Đặc biệt là thông cầu tại chỗ để đảm bảo an toàn. Nhà đầu tư nên chọn những vị trí có kết nối hạ tầng giao thông tốt không xa TP.HCM. Thứ hai là chọn những nơi có khu công nghiệp, dịch vụ phát triển.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cần tìm hiểu quy định pháp luật của nơi đầu tư dự án, vì pháp luật Việt Nam thể hiện sự “thoáng” nhất định, có thể có những quy định khác nhau đối với từng nơi khi đầu tư dự án. Ngoài ra, để tránh rủi ro, nhà đầu tư không nên đầu tư theo phong trào mà phải cảnh giác và có tầm nhìn dài hạn cho tương lai của khu vực mình muốn đầu tư.

5/5 - (1 bình chọn)

Trả lời